2023年年末时，北京的租客张先生被封控在家长达两个月，期间奶茶店铺没法营业，然而房东却催促缴付一整年的租金，像这类的纠纷于疫情期间一共累积超过了10万起。疫情既岂是能当作挡箭牌使用的万能物，又绝非是催要租金的特别命令，那么究竟该如何依照法律规定去履行租赁合同，这俨然变成了租客与房东双方共有的痛点所在。
疫情与不可抗力的法律边界
不可抗拒之力并非“免死金牌”，民法典第一百八十条明确作出规定，不可抗力需契合“三不”准则，即不能够被预见到、不能够被避免掉、不能够被克制住。在2020年2月，于上海市第一中级人民法院所审理的一起案件里面，租客鉴于小区进行封控而无法返回居住之处，法院判定该封控举措属于不可抗力，然而租客依旧需要支付封控解除之后的租金。
存在一些疫情相关情形并非都能构成不可抗力，2022 年深圳有一位房东起诉了拖欠房租的租客，该租客辩解称是“疫情致使收入降低”，法院作出的判决认定收入减少属于商业风险，并不构成不可抗力，其中的关键区别在于，合同究竟是完全没有办法履行，还是仅仅是履行起来存在困难。
及时通知与减损义务
发觉没办法履行合同时，立刻通知对方属于法定义务。2021年广州某间商铺租客因被确诊而被隔离，没有及时告知房东，隔离期满后被房东追讨2个月租金。法院依据民法典第五百九十条，判定租客没有履行通知义务，需要承担部分责任。
要有关于通知的证据，建议借助微信、邮件等书面形式予以发送并行截图留存，在2022年杭州的一则案例里，租客采用口头方式进行告知称“可能交不了租”，房东却否认收到该通知，租客因没办法举证而遭遇败诉，在合理期限内还应当持续对情况加以更新，诸如解封时间、复工计划等，这些均可成为减免责任的有力证据。
租金减免的实操标准
不存在全国范围内统一的减免比例情况，各地法院所依据的参考因素并不相同。2022年时，上海高院所给出的指导意见包含若针对国有房屋，则按照既定政策免租时间长达6个月；要是针对非国有房屋，则鼓励通过协商方式进行减免这类说法。同年，北京朝阳法院审结的一起案件里面，餐厅因为禁止堂食这一状况持续了4个月，最终法院作出相应判决减免30%的租金。
江苏有一家规模较大的制造企业，它租用了厂房，由于供应链出现严重中断的状况，导致该企业停产了45天，在此情况下，法院根据其停产的天数，按照相应比例对租金进行减免，而减免的金额是由详细具体的损失程度来决定的。住宅租赁方面的规定更为严格，在2023年的时候，成都有租客请求减免全年租金，然而法院仅仅支持封控期间按照每日进行折算的减免方式，这是因为存在这样一种判定标准，即“只要能够正常居住就不能算无法使用房屋”。
合同解除的严格条件
疫情致使合同解除时的门槛是颇高的，民法典第五百六十三条第一款所要求呈现的乃是“不能让合同目的达成”，通常情况下短期的封控是无法构成这一情形的，在2022年，南京有一处健身房的租约剩下的期限还有3年，租客提出来以“疫情招来客流有所减少”作为理由来要求解除这一约法，法院并未给予支持，进而判定要继续履行相关约定。
在确实存在解除必要的情形之下，对于证据保全要予以留意。在2021年的时候，武汉有一家教育培训机构，鉴于线下教学禁令一直持续了7个月，租客呈上了教育部门的红头文件，以及连续呈现零收入状态的流水，还有多次进行协商的记录，最终法院判定解除合同，双方互不承担违约责任。要是单方面进行搬走，那么有可能反而会成为违约方。
协商是成本最低的出路
打诉讼既费时间又耗精力，调解结案的比例远远高于判决的比例。在2020年度到2022年度期间之内，深圳福田法院所受理的租赁纠纷案件当中，超过60%的案件是借助调解的方式得以解决的。常见的解决方案涵盖了这些方面：延后支付、分成不同阶段支付、用押金来进行抵扣、适度地减少或者免征后续的租金。
对于相关事宜而言，书面协议是起到关键作用的存在。在2023年的时候，厦门有一对房东与租客，他们之间进行了口头约定，约定的内容是“免租一个月”。到了事后，房东却反悔了，并且发起了起诉。由于不存在书面凭证，所以租客最终败诉了。在此建议签署这样一份补充协议，协议之中要写明“因不可抗力变更合同条款”，同时要明确免租的金额以及补缴的时间，之后双方进行签字盖章，以此来避免发生二次纠纷。
地方政策与司法导向差异
各省市有着不一样的尺度，2020年的时候，湖北省明确规定，对于租用国有房屋的服务业小微企业以及个体工商户，免收3个月租金，重庆实行的是“3免6减”，住宅租赁在苏州被认定为“可通过线上办公达成合同目的”，减免请求大多被驳回，在西安，由于严格封控，多数是支持按天减免的。
于政策时效性予以关注，在2022年6月的时候，国务院发布了33条稳经济的措施，这些措施鼓励地方针对承租非国有房屋的服务业小微企业以及个体工商户给予补贴，部分房东由于成功帮租客申请到了政府补贴，其实际损失得以大幅降低，去了解本地政策，在协商的时候便会更有底气。
处于你所在城市疫情那段时期，房东究竟是主动开展协商进而免租，还是依旧像平常那样按期催缴租金呢？欢迎于评论区之中分享真实实际发生的经历，为了让更多的人能够看到而点赞，通过转发去帮助到正因为此事而焦虑的朋友。
